Por Yuliana Rojas (yrojasvilchez@gmail.com)
A medida que las ciudades van creciendo y convirtiéndose en ejes de desarrollo, van adquiriendo nuevos problemas y nuevas necesidades. Una de ellas es la escasez de viviendas y espacios públicos. Al respecto, la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) menciona que, en el año 2015, la demanda efectiva insatisfecha de vivienda en Lima Metropolitana ascendió a 450 000 unidades. Para las otras 34 ciudades más grandes del país la demanda insatisfecha bordeaba 300 000 unidades.[1]
Desde 1990, el Perú experimentó un proceso de implementación del modelo económico neoliberal, y es a partir del año 1992 que, de acuerdo a Calderón (2019), se inició con la privatización o eliminación de varias entidades que tenían como rol la gestión pública de la vivienda, tales como el Ministerio de Vivienda, el Banco Central Hipotecario, el Banco de la Vivienda del Perú, el Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI); en este escenario se buscaba que el mercado sea la solución a esta problemática.[2] Es así que, dentro de la Constitución Política del año 1993, no se menciona el derecho a la vivienda como responsabilidad del Estado, a diferencia de otros países como Colombia, cuyo artículo 51 de su Constitución (año 1991) se establece lo siguiente: «Todos los colombianos tienen derecho a una vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda». [3] De esta manera, las empresas inmobiliarias han tomado el liderazgo de la nueva configuración de Lima y del resto de grandes ciudades del país; enfocando su oferta en distritos de ingresos altos y medios.
Según datos del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), se ha mostrado una tendencia ascendente en el precio promedio de venta en doce distritos de ingresos altos y medios de Lima Metropolitana, el cual pasó de $561.94 a $1 823.46 por metro cuadrado (ver Gráfico N° 01). Por su parte, la Universidad Torcuato Di Tella estimó, a marzo del año 2021, que el precio de los departamentos (m2) en Lima ascendería a $ 2 038, con lo cual ocuparía el sexto puesto del m2 más caro en Latinoamérica (ver Gráfica N° 02).[4]
Gráfico N° 01
Venta departamentos por distrito (dólares corrientes por m2)
Promedio de doce distritos de Lima Metropolitana*
*Se considera el promedio de los distritos de Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro, Surco, Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo
Fuente: BCRP. Elaboración propia.
Esto evidencia que en Perú se ha reducido la oferta de vivienda dirigida a la población con menores ingresos. En muchos casos este último grupo tiene que recurrir a las invasiones o a los traficantes de terrenos para acceder a una vivienda; esto no garantiza que esas viviendas cuentan con acceso de servicios básicos, ni mucho menos a una seguridad jurídica en términos de derecho a la propiedad, que conllevaría a sumarse a los múltiples factores que agudizan el nivel de desigualdad de nuestra ciudad. De acuerdo con Iberico (2018), alrededor del 93 por ciento de las viviendas que se necesitan construir en Lima Metropolitana corresponde al rango de vivienda social.[5]
Gráfico N° 02
Precios de los departamentos
En dólares por metro cuadrado
Fuente: Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL).
En el mes de abril de este año vimos como muchas familias ocuparon las zonas de Loma de Corvina en Villa el Salvador y los alrededores del Morro Solar en Chorrillos, para finalmente ser desalojados; muchos se quedaron en las áreas aledañas esperando conversar con las autoridades y lograr una reubicación. Según la arquitecta Karina Puente, entrevistada por el diario La República, Lima es una ciudad que se ha forjado en su mayoría por invasiones: casi dos tercios de la capital fue construida de esa manera. No hubo planificación y creció mediante la toma de espacios con la promesa de un futuro ordenamiento y acceso a los servicios básicos en los lugares ganados.[6] Y es así como los traficantes de terrenos usan este discurso para crear expectativas de seguridad en aquellas personas que recurren a ellos.
La necesidad de vivienda, dirigida a la población que vive el día a día, no parece ser una prioridad para las principales medidas del Estado. Requena (2021) cita un estudio de Julio Calderón del año 2015, donde se revela que, entre el 2006 y el 2012, el Estado invirtió ocho veces más en la adquisición de una vivienda nueva para la clase media que para los sectores de menos ingresos. Se destinó aproximadamente US$ 1 060 559 876 para la clase media a través del nuevo crédito Mivivienda y US$ 133 998 968 para la modalidad Adquisición de Vivienda Nueva del Bono Familiar Habitacional (BFH). A través de los años esta situación no ha cambiado. De acuerdo con las mismas variables, La República comparó los datos entre el 2015 y el 2020 con la información disponible en la página web del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS). Los resultados indican que, entre esos años, el Estado invirtió siete veces el monto de la modalidad Adquisición de Vivienda Nueva del BFH, destinado a la clase de menos ingresos, en el Nuevo Crédito Mivivienda, destinado a la clase media. Además, se debe tener en cuenta la casi inexistencia de programas dedicados al mantenimiento o mejoramiento de las viviendas actuales, estos programas están dirigidos a la construcción de nuevas viviendas.
Otro problema latente es la escasez de espacios públicos. Estos son cada vez son más costosos de mantener; parques, plazas, zonas de descanso o reunión, se han visto reducidos en una especie de proceso de privatización; el espacio público de ahora es el gran centro comercial o el mall. También se tiene la otra cara de la moneda, el contar con espacios públicos, pero “enrejados”. Esto aleja cada vez más a población de estas áreas comunes que son sumamente necesarias para que los ciudadanos puedan estrechar lazos con sus vecinos y su entorno, crear comunidad (común unidad) y sentido de pertenencia dentro de una ciudad cada vez más grande y que se ramifica sin una planificación urbana real. (Ver Panel N° 01)
Dentro de esta temática se desprende el problema de déficit de áreas verdes por habitante. La Organización Mundial de la Salud (OMS) recomienda entre 9 y 11 m2 de área verde/habitante. Sin embargo, para el año 2018 el 88.37% de los distritos de Lima Metropolitana no alcanzaba el límite mínimo planteado por la OMS. Los dos distritos con peores resultados fueron Villa María del Triunfo (0.37 m2/hab) y Pucusana (0.11 m2/hab).[7]
Panel N° 01
La crisis de los espacios públicos
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| (1) El enrejamiento de los espacios públicos | (2) Sin espacios públicos de descanso y reunión |
(1) Fotografía: Anónimo. Sin título. Lugar: Afuera del Circuito Mágico del Agua del Parque de la Reserva, Lima. Imagen tomada de Catarsis urbanas. Disponible: https://cutt.ly/QmYsFmj (2) Fotografía: Anónimo. Sin título. Lugar: Centro de Lima, Lima. Imagen tomada de Lima Antigua. Disponible: https://cutt.ly/kmY6Z6T
Según Yep (2009), una ciudad amigable debe contar con cinco visiones de equidad, rentabilidad, prosperidad, sostenibilidad y habitabilidad. En el primer punto, el espacio público constituye el alma de la ciudad y el mismo es corresponsabilidad de todos los actores urbanos; sobre la rentabilidad, la construcción de las ciudades y planes de desarrollo económico se debe buscar el incremento del valor patrimonial y los beneficios compartidos; la visión de prosperidad, debe centrarse en la restructuración de los espacios públicos que tienen como objetivo devolver la ciudad a los habitantes; la sostenibilidad, implica acondicionar los espacios públicos con visión de largo plazo, con responsabilidades compartidas, la protección de espacios naturales. Finalmente, la visión de habitabilidad, que busque fortalecer el concepto de escenario urbano orientado a crear identidad en la satisfacción de necesidades individuales, familiares y sociales.[8]
¿Cuáles serían las alternativas al problema de la vivienda? Iberico (2018)[9] propone impulsar el Banco de Tierras (BdT) a cargo del MVCS. El BdT contaría con todos los terrenos (e inmuebles) de propiedad estatal que podrían usarse en proyectos habitacionales. Además, menciona que la norma de creación del BdT permite incluso adquirir terrenos de propietarios privados o comunidades campesinas de la costa, para dedicarlos a ese propósito.[10]
Asimismo, otra forma de solucionar esta realidad es la reorientación de la política actual de vivienda estatal, que se incorporen mayores recursos y programas específicos para el mejoramiento habitacional, frente a la actual política que prioriza la construcción para viviendas nuevas.[11]
Otro enfoque para dar solución a la ciudad es intervenir la ciudad bajo su propia lógica, desde su crecimiento informal. Repensar y hacer una ciudad acorde a su realidad emergente, donde no siempre la solución primera es la formalización. Una dificultad que se puede encontrar en este punto es la existencia de múltiples proyectos aislados en los distintos distritos de la ciudad y, de igual forma, dentro de cada zona de un mismo distrito. Es necesario tomar en serio proyectos integrales que involucren a vecinos y autoridades.
[1] CAPECO (2015). “La fórmula para una mejor ciudad”, 125.
[2] Calderón Cockburn, J. C. (2019). Política de vivienda y gestión de suelo urbano. Casos de Corea, Colombia y Perú (1990-2015). territorios, (40), 201-226.
[3] Mayor detalle en Serrano, J. S. (2002). Latinoamérica: Hambre de vivienda. Revista Invi, 17(45), 58-69. Tabla 2 La Vivienda latinoamericana en los textos constitucionales.
[4] Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL) Di Tella-Navent/Zonaprop. Recuperado el 8 de julio del 2021 de https://cutt.ly/RmT2A0z.
[5] Iberico, J. (2018). Vivienda social en Lima Metropolitana: El problema de la escasez de terrenos. Revista Moneda, (173), 42-45.
[6] Requena M. (2021). La búsqueda de una vivienda social, entre la falta de planificación y políticas sin vigencia. La República Data. Enlace: https://cutt.ly/qmUqmY5
[7] Sistema Nacional de Información Ambiental (Sinia). Superficie de área verde urbana por habitante en Lima Metropolitana. Enlace: https://sinia.minam.gob.pe/indicador/998
[8] Yep, A. (2009). Diseño de espacios públicos. Presentación para el Colegio de arquitectos del Perú en el marco de su aniversario número 47. Recuperado desde: https://www.cap.org.pe/pdfs/47aniv/yep.pdf
[9] Iberico, Jorge. «Vivienda social en Lima Metropolitana: El problema de la escasez de terrenos.» Revista Moneda 173 (2018): 42-45.
[10] Esta facultad la encontramos ampliada en la legislación colombiana (Ley N° 1151 de 2007) que permite en el caso de los llamados Macroproyectos de Interés Social Nacional “considerar de utilidad pública e interés social los inmuebles localizados en zonas donde se desarrollen los macro-proyectos, para proceder a adquirirlos (solicitando la enajenación o la expropiación)”.
[11] Romero, J. Q., Ávila, T. A., & Makedonski, P. M. (2005). El problema de la vivienda en el Perú, retos y perspectivas. Revista invi, 20(53).